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Die Vergangenheit zeigt, dass solide Immobilien, wie kaum eine andere Anlagealternative, die Kriterien f\u00fcr einen Verm\u00f6gensaufbau durch Sicherheit und langfristigen Wertzuwachs erf\u00fcllen. Eine Investition in Immobilien bedeutet f\u00fcr jeden Anleger neben Chancen auch Risiken und Pflichten, die er mit dem Erwerb einer Wohneinheit \u00fcbernimmt. Im Folgenden wollen wir Ihnen die Chancen und Risiken einer\u00a0 Immobilieninvestition vorstellen und Ihnen einen kleinen \u00dcberblick geben.<\/p>\n
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Chancen<\/p>\n
1. Mit einer Immobilie erwerben Sie einen realen materiellen Wertzuwachs Ihres Verm\u00f6gens. Wer rechtzeitig in qualitativ hochwertige Immobilien in begehrter Lage investiert, kann langfristig gute Gewinne erzielen.<\/p>\n
2. Wesentlich f\u00fcr ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind zuverl\u00e4ssige Vertragspartner, eine rechtssichere Vertragsgestaltung, ein guter Standort, modern und qualitativ hochwertige Bauma\u00dfnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung sowie eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, die eine gr\u00f6\u00dftm\u00f6gliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen bieten.<\/p>\n
3. Die Bundesrepublik befindet sich derzeit am Beginn eines Prozesses, an dessen Ende von den heutigen Rentenversprechungen f\u00fcr zuk\u00fcnftige Rentnergenerationen wahrscheinlich wenig \u00fcbrig bleiben wird. Die Bedeutung der Immobilie als selbst genutztes Zuhause oder Kapitalanlage wird hierdurch Gewicht gewinnen. Ein langfristiger Wertzuwachs ist insoweit zu erwarten.<\/p>\n
4. Eine Immobilie in Stadtlage bzw. Stadtnahlage bietet nach den Erfahrungen seit Jahrzehnten eine gute Inflationssicherung. Die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten, steigende Grundst\u00fcckspreise in den St\u00e4dten sowie steigende Kosten f\u00fcr Material und L\u00f6hne k\u00f6nnen Grundlage f\u00fcr Wertsteigerungen sein. Davon profitiert vor allem der Immobiliensuchende: Wer rechtzeitig in qualitativ hochwertige Immobilien in begehrter Lage investiert, kann langfristig gute Gewinne erzielen. Eine fremdfinanzierte Immobilie wird vornehmlich im Rahmen einer langfristigen Kapitalanlage erworben. Insoweit steht bei dem Erwerb der nachhaltig erzielbare Ertrag f\u00fcr die Werteinsch\u00e4tzung am Markt im Vordergrund. Ihre finanzierende Bank legt somit bei der Bewertung einer Immobilie das so genannte Ertragswertverfahren zugrunde. Im Gegensatz zu selbst genutzten Immobilien, bei denen das Vergleichswertverfahren und gegebenenfalls das Sachwertverfahren zur Grundlage der Wertermittlung gemacht werden, wird bei dem Ertragswertverfahren der allgemeine Verkehrswert der Immobilie niedriger bewertet. Folge ist, dass die Bank im Rahmen der Finanzierung einen niedrigeren Wert als den allgemeinen Verkehrswert zugrunde legt. Der in Ansatz gebrachte Ertragswert kann insoweit vom allgemeinen Verkehrswert der Immobilie abweichen.<\/p>\n
5. Steuerliche Aspekte: Durch den Erwerb einer fremd genutzten und fremd finanzierten Immobilie werden bei Vermietung der Wohneinheiten Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition f\u00fchren in der Regel zun\u00e4chst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens des Investors. Diese geht in der Regel mit der Senkung der Steuerschuld einher. Bezogen auf das jeweilige Investitionsvorhaben k\u00f6nnen hier Angeh\u00f6rige der steuerberatenden Berufe genaue Ausk\u00fcnfte \u00fcber die ergebnis- und liquidit\u00e4tswirksamen Auswirkungen erteilen.<\/p>\n
6. Altersvorsorge: Immobilien eignen sich hervorragend zur Bildung einer privaten Altersvorsorge. Die regelm\u00e4\u00dfige Immobilienrente stellt ein planbares zus\u00e4tzliches Einkommen im Rentenalter dar. Auch kann eine Eigentumswohnung im Rentenalter sehr gut als eigener Wohnraum genutzt werden. Die Kosten f\u00fcr Miete k\u00f6nnen gespart werden.<\/p>\n
Risiken<\/p>\n
1. Langfristigkeit: Der Kauf einer Immobilie sollte aus wirtschaftlichen wie auch aus steuerlichen Gr\u00fcnden grunds\u00e4tzlich als langfristige Verm\u00f6gensanlage gesehen werden. Selbstverst\u00e4ndlich ist ein Weiterverkauf der von Ihnen erworbenen Immobilie jederzeit m\u00f6glich. Dabei sind die Bedingungen des Wiederverkaufes von den jeweiligen aktuellen Gegebenheiten des Immobilienmarktes abh\u00e4ngig. Bitte beachten Sie, dass seitens des Verk\u00e4ufers Ihrer Immobilie keinerlei Rahmenverpflichtung bzw. \u2013garantie besteht. Bei einer verk\u00fcrzten Haltedauer der Immobilie kann es zu einer deutlichen Absenkung des erzielbaren Kaufpreises gegen\u00fcber der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten, etc.) kommen.<\/p>\n
2. Werthaltigkeit: Auch wenn in der Vergangenheit Immobilien in Deutschland regelm\u00e4\u00dfig Wertzuwachs erhalten haben, der teilweise erheblich \u00fcber der allgemeinen Preissteigerungsrate lag, unterliegt der Immobilienmarkt doch st\u00e4ndigen, teilweise \u00fcberraschenden Schwankungen, die u. a. auch stark von den Konjunkturzyklen beeinflusst werden. Es ist daher m\u00f6glich, dass der Eigent\u00fcmer bei Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt einen Verlust erleiden kann.<\/p>\n
3. Konzept und Nutzung: Eine Eigentumswohnung eignet sich grunds\u00e4tzlich sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung. Ein Rentabilit\u00e4tsvergleich der vermieteten Eigentumswohnung mit alternativen Kapitalanlagen f\u00fchrt h\u00e4ufig zu dem Ergebnis, dass eine nicht ausreichend lange Haltedauer durch einen noch nicht erzielbaren Verkaufspreis im Verh\u00e4ltnis zur investierten Gesamtsumme zu einer deutlichen Senkung der Rendite bis hin zu einem negativen Ergebnis f\u00fchren kann. Eine fremd vermietete Immobilie ist deshalb als so genannte Generationsinvestition ein vor allem langfristig zu betrachtendes Engagement, weil im gesamten Kaufpreis einer Immobilie auch Kosten f\u00fcr Vertrieb und Marketing enthalten sind, die bei einem Weiterverkauf neben der erneut f\u00e4llig werdenden Grunderwerbssteuer sowie den Notargeb\u00fchren usw. unter Umst\u00e4nden nicht realisiert werden k\u00f6nnen bzw. wieder anfielen, dadurch den Verkaufspreis und somit die Gesamtrentabilit\u00e4t schm\u00e4lern.<\/p>\n
4. Instandsetzung, Wohngeld und Vermietbarkeit: Aus der Vergangenheit k\u00f6nnen Miet- und Preissteigerungen f\u00fcr Immobilien nicht garantiert bzw. abgeleitet werden. Die Wirtschaftlichkeit wird durch eine Finanzierung des Kaufpreises mit geringem bzw. fehlendem Eigenkapital, durch eventuelle Zwangsversteigerung, Wohngeldererh\u00f6hung, m\u00f6glichem Leerstand der Wohnung und dergleichen unter Umst\u00e4nden negativ beeintr\u00e4chtigt. Ein geringes Risiko liegt in einer erschwerten Vermietbarkeit der Wohnung\/Immobilie bzw. einer eventuellen Zahlungsunf\u00e4higkeit der Mieter oder eines Mietgarantiegebers. Als Eigent\u00fcmer haben Sie zudem die Verpflichtung, Wohngeld zu zahlen. Reichen f\u00fcr anstehende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum die im Wohngeld enthaltenen Vorauszahlungen f\u00fcr laufende Instandsetzungen und die R\u00fccklagen nicht aus, so kann die Eigent\u00fcmergemeinschaft unter Umst\u00e4nden auch gegen den Willen des Erwerbers mit einer entsprechenden Mehrheit eine Sonderumlage beschlie\u00dfen und durchsetzen.<\/p>\n
5. Steuerliche Aspekte: Der Wiederverkauf einer erworbenen Immobilie kann erst nach Ablauf von zehn Jahren steuerneutral erfolgen, da vorher Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne zu versteuern sind. Es entsteht insoweit ein finanzieller Nachteil, wenn die Immobilie vor Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Haltefrist ver\u00e4u\u00dfert wird. Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen Aussagen \u00fcber steuerliche Auswirkungen lediglich Prognosen und nicht garantiert sein, da es zu \u00c4nderungen in der pers\u00f6nlichen Einkommenssituation des Erwerbers kommen kann und deshalb die steuerliche Bemessungsgrundlage und Abschreibungss\u00e4tze zuk\u00fcnftig variieren k\u00f6nnen. Dar\u00fcber hinaus f\u00e4llt beim Erwerb der Immobilie die Grunderwerbssteuer an. Ma\u00dfstab f\u00fcr die Grunderwerbssteuer ist der gesamte Wert der erworbenen Immobilie, insbesondere der Kaufpreis f\u00fcr das zu erwerbende Sondereigentum. Unter Umst\u00e4nden k\u00f6nnen auch Nebenkosten, Kaufpreis\u00fcberschreitungen f\u00fcr Sondereinbauten, aber auch Baukosten der Grunderwerbssteuer unterworfen sein. Dar\u00fcber hinaus ist nach dem Erwerb der Immobilie eine j\u00e4hrliche Grundsteuer zu zahlen. Die H\u00f6he der Grundsteuer ist von dem f\u00fcr die Immobilie festgestellten Einheitswert abh\u00e4ngig. F\u00fcr alle betroffenen Steuerarten k\u00f6nnen sich die Rahmenbedingungen, insbesondere die Rechtsprechung, die Beurteilung durch die Finanzverwaltung und die Steuers\u00e4tze in Zukunft \u00e4ndern.<\/p>\n
6. Kein Risikoausschluss: Beim Erwerb einer Immobilie ist zu beachten, dass f\u00fcr die Zukunft nicht s\u00e4mtliche Risiken ausgeschlossen werden k\u00f6nnen. Darunter fallen m\u00f6gliche Ver\u00e4nderungen der Einkommenssituation, Mietausf\u00e4lle oder unvorhergesehene Reparaturen, unvorhersehbare Ereignisse und Schicksalsschl\u00e4ge.<\/p>\n
7. Finanzierung: Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt in der Regel aus Eigenkapital und Fremdmitteln. Zu ber\u00fccksichtigen ist jedoch, dass der Erwerber neben dem Kaufpreis \u00fcblicher Weise auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer) sowie gegebenenfalls entstehende Zwischenfinanzierungskosten (f\u00fcr die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb\/Baubeginn bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzuberechnen sind. Bei der Entscheidung zur Investition sind neben den behandelten objektspezifischen Chancen und Risiken auch die pers\u00f6nlichen und individuellen Verh\u00e4ltnisse des Erwerbers (z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit, usw.) zu ber\u00fccksichtigen. Wenn der Erwerber den Erwerb seiner Immobilie durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er pers\u00f6nlich f\u00fcr die fristgerechte Bedienung von Zins und Tilgung seines Darlehens, unabh\u00e4ngig vom Vermietungsstand seiner Eigentumswohnung\/Immobilie. Dar\u00fcber hinaus ist bei Finanzierung durch Dritte (Banken usw.) zu ber\u00fccksichtigen, dass die Konditionen, wie Zins und Tilgung, zeitlich befristet sind und die Immobilie in der Zukunft deswegen gegebenenfalls nachfinanziert werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung muss der Erwerber sich gegebenenfalls um eine Anschlussfinanzierung mit Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrichtung neuer Bankbearbeitungsgeb\u00fchren k\u00fcmmern. Zu beachten ist, dass bei einer Anschlussfinanzierung der dann g\u00fcltige Zinssatz h\u00f6her oder niedriger sein kann als zu Beginn der Investition, wodurch sich eine liquidit\u00e4tsm\u00e4\u00dfige Verbesserung oder Verschlechterung im Verh\u00e4ltnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann. Die Finanzierung der erworbenen Immobilie ist Gegenstand eines eigenen Vertragsverh\u00e4ltnisses mit der Bank. Bitte beachten Sie ebenfalls, dass bei einem vorzeitigen Weiterverkauf der Immobilie innerhalb der Zinsfestschreibungszeit m\u00f6glicherweise eine au\u00dferplanm\u00e4\u00dfige R\u00fcckf\u00fchrung des Darlehns an die finanzierende Bank erfolgt. Hierbei k\u00f6nnen weitere Kosten im Rahmen Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung entstehen, da Kreditinstitute grunds\u00e4tzlich nicht verpflichtet sind, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit zur\u00fcckzunehmen. Bitte erfragen Sie gegebenenfalls die H\u00f6he der Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung bei Ihrer finanzierenden Bank.<\/p>\n
8. Kumulation von Chancen und Risiken: Die vorliegenden Angaben beschreiben sowohl die Chancen als auch die damit verbundenen Risiken. Im Extremfall k\u00f6nnen die beschriebenen Risiken auch geh\u00e4uft auftreten (z. B. Leerstand oder r\u00fcckl\u00e4ufige Mieten bei steigenden Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und erforderlich werdende Instandhaltungsaufwendungen) und je nach Verm\u00f6genslage im schlimmsten Fall bis hin zu erheblichem Verm\u00f6gensverlust des Investors f\u00fchren. Da die vorstehenden Erl\u00e4uterungen einen komplexen Sachverhalt und zum Teil komplizierte Rechtsmaterien beschreiben, welche zudem im Laufe der Zeit Ver\u00e4nderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass Angaben oder Umst\u00e4nde unerw\u00e4hnt bleiben, welche f\u00fcr Ihre Anlageentscheidung bzw. Ihre Risikoabw\u00e4gung gegebenenfalls von Bedeutung sind oder sein werden. Da Ihre individuellen Bed\u00fcrfnisse und M\u00f6glichkeiten zwangsl\u00e4ufig im Rahmen der vorstehenden Erl\u00e4uterungen nicht ganzheitlich ber\u00fccksichtigt werden k\u00f6nnen, ist in jedem Fall die individuelle Pr\u00fcfung, Information, Aufkl\u00e4rung, Beratung und Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens (beispielsweise Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Die Vergangenheit zeigt, dass solide Immobilien, wie kaum eine andere Anlagealternative, die Kriterien f\u00fcr einen Verm\u00f6gensaufbau durch Sicherheit und langfristigen Wertzuwachs erf\u00fcllen. Eine Investition in Immobilien bedeutet f\u00fcr jeden Anleger neben Chancen auch Risiken und Pflichten, die er mit … Weiterlesen